00:00:04: Hallo und herzlich Willkommen zu einer brandneuen Folge von BlueWaves, dem Podcast für die Bau- und Immobilienwelt.

00:00:14: Und ich bin auch heute nicht allein und sage: Hallo und herzlich willkommen, an meine wunderbare Co-Moderatorin Amanda. Hallo Marie und Hallo liebe ZuhörerInnen. Amanda, Wir stehen hier in dem klimatisierten Tonstudio, aber draußen ist der Sommer in vollem Gange, wobei Deutschland dieses Jahr eher von Regen geprägt ist.

00:00:34: Da gehen ja viele Menschen jetzt auch in Sommerferien mit Kindern dann gerne Ausweismäßig ins Museum. Gehst du auch gerne ins Museum und wenn ja, was ist dein Lieblingsmuseum? Genau, Museum ist für mich auch eher so ein Sommerthema, also wenn ich ins Museum geh, dann tatsächlich, wenn ich im Ausland bin eher. Klar, früher in der Schule war man natürlich auch mal im Museum innerhalb Deutschlands unterwegs und Auslandsmuseum heißt bei mir ganz klar Salvador Dali in Figueres, der Künstler, das war für mich das beeindruckendste Gebäude, auch einfach, das hat er selber designt und das ist ein ganz spannendes Gebäude und eine tolle Ausstellung vor Ort.

00:01:07: Wie sieht es bei dir aus?

00:01:08: Also da war ich tatsächlich noch nicht. Und ich muss auch gestehen, ich bin nicht so die Museumsgängerin, mich trägt es im Urlaub dann immer eher so in die Natur raus.

00:01:15: Aber was mich beeindruckt, ist dann die Gebäude. Also ich schlender gern so durch Städte, und ich war jetzt zum Beispiel letztens in Paris und dann, wenn du zum Beispiel das Louvre hast, was ja auch eine schöne Verbindung von Alt und neu ist mit dem Glasdreieck davor und dann den alten Gebäuden.

00:01:29: Oder, die Museumsinsel in Berlin, die glaube ich schon achtzehnhundertdreißig angefangen wurde zu bauen, mittlerweile UNESCO Weltkulturerbe ist aber auch immer so erweitert wird ne wenn sozusagen Themen die für die Nutzer weiter interessant sind. Es lebt einfach weiter, das ist dann so das was mich daran fasziniert, ja das spielt natürlich auch sanieren dann immer eine große Rolle, weil gerade diese alten Gebäude müssen ja für BesucherInnen attraktiv bleiben und auch das Gebäude an sich muss haltbar gemacht werden.

00:01:56: Gerade auch, um die Klimaschutzziele zu erreichen, geht es da um Modernisierungen.

00:02:00: Ja, das ist richtig. Ich stell mir tatsächlich auch die Frage, du hast recht, die müssen saniert werden, aber wie macht man das dann wirtschaftlich, also ist es wirtschaftlich, dann wirklich so ein altes Gebäude komplett zu sanieren? Geht es in einem, kann man es im laufenden Betrieb machen oder wär es nicht günstiger das ganze Ding einfach abzureißen und neu zu bauen? Wahrscheinlich schon, dann haben wir aber das Thema wie Denkmalschutz.

00:02:21: Also es erscheint mir sehr komplex, muss ich sagen, und trotzdem notwendig. Und das ist genau der Punkt, weshalb wir uns heute einen Experten eingeladen haben, der sich mit dem Thema auskennt, nämlich Thomas Harlfinger. Hallo Thomas, schön, dass du heute bei uns zu Gast bist. Stell dich doch einmal kurz unseren ZuhörerInnen vor.

00:02:39: Vielen Dank euch beiden für die Einladung. Ich bin sehr gerne hier.

00:02:42: Mein Name ist Thomas Harlfinger. Ich bin jetzt 18 Jahre bei Dresden Sommer, ich beschäftige mich mit dem Thema Bauen im Bestand seit 22 Jahren, also während meines Promotionsverfahrens bekannt ist und dürfte an mehreren Stationen sowohl durch Vorträge, aber eben durch zwei Dossiers das Thema für Drees & Sommer und nach vorne entwickeln mit Kolleginnen und Kollegen.

00:03:03: Thomas, Ich hab gleich eine erste Frage an dich, was sind für dich das beeindruckendste Revitalisierungsprojekt was du jetzt in den 22 Jahren erlebt hast?

00:03:11: Ja, für mich ganz eindeutig das Deutsche Museum und dessen Sanierung. Dieses Projekt dürfen wir seit 2017 begleiten, es ist in München direkt vor unserem Büro quasi, und ich muss sagen, dieses Gebäude beeindruckt mich.

00:03:25: Generell schon, als ich nach München zog. Jetzt noch mehr, wenn ich sehe, wie diese Sanierung im ersten Realisierungsabschnitt umgesetzt wurde, wenn meine Kinder durchlaufen und alle Ausstellungsstücke anfassen, total begeistert sind und sich freuen. Und ich erinnere mich an das erste Jahr München.

00:03:47: Der erste Besuch war das Deutsche Museum und das geht nicht weg.

00:03:51: Der Herr Reitzle, ehemaliger Chef von Linde, hat mal gesagt, dass dieses Museum ein Berufsbild prägenden Charakter hat und alle, die naturwissenschaftliche und technikbegeistert sind, die müssen dorthin, und die werden ganz viel Freude haben, wenn sie jetzt dieses neu sanierte Gebäude sehen, zumindest den ersten Realisierungsabschnitt am zweiten sind wir gerade dran.

00:04:14: Jetzt hast du gesagt, seit 2017, also 7 Jahre begleitet ihr das Ganze schon. Was ist denn so das Highlight was du mir empfehlen würdest, wenn ich jetzt mal ins Deutsche Museum gehe, worauf ich achten sollte, wo man vielleicht sogar auch die Sanierung bemerken kann? Das wär natürlich für mich die perfekte Mischung, sag ich mal so.

00:04:31: Ich glaube, es geht darum, dass man die Sanierung nicht sieht.

00:04:36: OK.

00:04:36: Wenn du sie ganz konkret sehen möchtest, dann kann ich nur sagen, es gibt ein Restaurant, neu, was es vorher nicht gab. Eine Rooftopbar, auf der wir auch schon unser Sommerfest hatten. Und das ist genial, mit Isar Blick, glaub ich, von der Nutzung her wunderbar integriert. Für mich persönliches Highlight ist immer die Luft- und Raumfahrthalle ja mit den Ausstellungsstücken wo die Flugzeuge drin hängen und das ist auch Synonym für die Komplexität dieses Bauprojektes. Ihr müsst euch vorstellen,

00:05:05: Anlass dieses Projektes war ein Machbarkeitsstudie im Jahre 2008 und dort stellte man fest, dass dieses über 100 Jahre alte Gebäude nach dem Krieg nicht ordentlich wieder saniert wurde. Nur stückweise und das doch erhebliche Brandschutzmängel bestanden und aufgrund dieser Brandschutzmängel muss man etwas tun, man musste es brandschutztechnisch wieder ertüchtigen und man wollte dann natürlich auch die Chance nutzen,

00:05:30: diese doch sehr alten und in die Jahre gekommenen Ausstellungen komplett neu zu denken. Auf dem besten Level weltweit zu bringen und genau das ist geschehen 19 Ausstellungen, bim ersten Realisierungsabschnitt sind seit Juli `22 wieder neu erlebbar und ich sehe das Leuchten in den Augen meiner Kinder und sage das ist top gelungen.

00:05:51: Wie war das jetzt bei dem Projekt, dass man sich entschieden hat: OK, einen Rückbau wäre jetzt keine Option, das ist auf jeden Fall, also es ist wirklich wirtschaftlicher, wenn man dann saniert, anstatt einen Rückbau zu starten? Klar, also ich, ich weiß gar nicht, ist das Denkmalgeschützt?

00:06:05: Das ist Denkmalgeschützt! Wir haben ein Ensemble-Schutz, wir haben eine Insellage und wir haben natürlich einen extremen immateriellen Wert dieses Gebäudes. Es war ja die Idee von Oskar von Miller im Jahre 1903, diesen Verein damals zu gründen, um den Menschen mehr Technik beizubringen und erlebbar zu machen.

00:06:25: Und genau diese Idee begeistert immer noch und ganz viele Schulklassen, ganz viele Kinder gehen tagtäglich in dieses Museum und erleben die Technik, den ersten Dieselmotor vom Herrn Diesel, den Brutkasten vom Koch, das Weltraumfahrzeug auf dem Mond. All diese Ausstellungsstücke stehen da, sind anfassbar, haptisch, auch Ausstellungsstücke aus einer Zeit, an die man nicht so gerne zurückdenken wie V2 und irgendwelche Bomber.

00:06:52: All diese Themen sind dort im Technikmuseum vorhanden.

00:06:56: Konntet ihr denn den Umbau während des laufenden Betriebes machen oder musstet ihr wirklich einmal zu machen und dann ging es weiter, weil sonst wär das ja auch noch ein entscheidender Vorteil.

00:07:05: Ja, wir haben die Auflage bekommen, im Sanierungskonzept dort über 50% der Ausstellungsfläche unter laufendem Mitglied zu halten. Ja, und das Gesamtprojekt ist aufgeteilt in einen Realisierungsabschnitt 1, der wurde Mitte Juli 22 auch vom Ministerpräsidenten Söder eröffnet und jetzt sind wir im Realisierungsabschnitt 2, also in den zweiten 50% der Fläche, und diese werden aktuell, teilweise rückgebaut und wieder neu ertüchtigt. Neue Ausstellungen kommen rein und wir planen die Fertigstellung im September 2028.

00:07:41: OK, also man merkt schon, da hängt ein emotionaler Wert dran. Das prägt aber auch ganz einfach wahrscheinlich das Stadtbild von München. Kannst du uns generell sagen, wann entscheidet man sich denn den Bestand umzubauen und wann entscheidet man sich neu zu bauen?

00:07:53: Es kommt darauf an, ja, auf die Rahmenbedingungen, auf alle Rahmenbedingungen. Also rein wirtschaftlich. Den Euro kann man natürlich ausrechnen, indem man konzipiert, was ist eigentlich die Alternative, ja, also das machen wir auch durchaus in dem ein oder anderen Fall zu sagen, OK.

00:08:07: Was würde ein Neubau als Ersatzneubau kosten? Ja, was bedeutet die Sanierung rein vom Aufwand her? Wir haben ein ähnlich großes Spreiz, was wir bisher begleiten durften. Auch wieder in München, die Sanierung des Gasteigs, des größten Kulturzentrums in Europa. Und dort ist es so, der musste komplett geräumt werden, das Deutsche Museum konnte zu 50% weiterlaufen, das heißt der Realisierungsabschnitt 2, den wir jetzt haben.

00:08:33: Der wird jetzt saniert. Der Realisierungsabschnitt 1 wird genutzt und genau umgekehrt war es quasi vor 2022. Die Sanierung begann übrigens schon 2015, ja, und wir sind während des Projektes in das Projekt gekommen.

00:08:48: Jetzt hast du viele Kulturbeispiele genannt. Museum, Kulturzentrum gibt es denn auch andere? Ich nenne es jetzt mal Gebäudearten, bei denen Sanierungen sinnvoll sind und was sind dann da die Herausforderungen, die man berücksichtigen muss?

00:09:03: Ich möchte ein Beispiel geben, das Teddy Areal in Aarau in der Schweiz. Ist eigentlich das Landmark in dieser Stadt. Jeder achte Einwohner lebt dort und wohnt dort, ist ein Wohngebäude, der Eigentümer ist ein großer Versicherungskonzern, der natürlich das als Anlagegut betrachtet, und für ihn war es klar, diese beiden Landmarkimmobilien, es waren 2 Häuser, knapp 600 Wohnungen, die saniert werden mussten, die Hülle musste erneuert werden.

00:09:29: Ja, im laufenden Betrieb zu sanieren und stellt euch vor, ihr wohnt da drin. Was heißt jetzt die Bagger rollen an, wie macht man das also? Ja, wir haben eine App oder der Bauherr hat eine App entwickelt hat, konntet ihr euch informiert wann wird Strom Und die Versorgung abgeschnitten?

00:09:45: Wann passieren welche Baumaßnahmen? Wann muss man aus einer Wohnung ausziehen? Es wurden Ersatzunterkünfte zur Verfügung gestellt, übrigens nur für anderthalb Wochen, also ein kleiner Urlaub, ein kleiner Urlaub, ja und das konnten wir alles ja sehr gut für den Auftraggeber, für die Auftraggeberin auch umsetzen und zur Freude der Bewohner, die jetzt wieder diese neu und frisch sanierten Gebäude nutzen können.

00:10:08: Und das zahlt ein auf das Thema Anlagegut, weil dieser Versicherungskonzern natürlich dieses Anlagegut nicht zum Selbstzweck hält, sondern er zieht Erträge daraus, und mittlerweile haben wir den European Green Deal, der natürlich auch Anforderungen an unseren Gebäudebestand, an die Kapitalanlagenlageprodukte, die auch in Immobilien investieren, immer mehr haben, und insofern war es ein Haupttreiber auch dieses Gebäude zukunftsfest zu machen.

00:10:35: Das heißt, ein Stranded Asset zu vermeiden. Das heißt, es ist ein wesentlicher Grund aus der Kapitalanlegerseite, der mittlerweile entscheidend ist, am Bestand etwas zu tun.

00:10:49: In dem ganzen Thema Revitalisierung, wie es ja jetzt auch schon schön genannt wird. Man spricht ja nicht mehr unbedingt von Sanierung, sondern wirklich so neues Leben einhauchen, kommt ja auch immer wieder der Begriff ``Urban Mining´´ zum Tragen. Kannst du einmal kurz erklären, was das konkret bedeutet und vielleicht am besten an einem Beispiel erläutern.

00:11:09: Ja, Urban Mining bedeutet, dass man die Mine in der Stadt sucht. Ja, und die Rohstoffe, die in den Gebäuden sind, zunächst im ersten Schritt transparent mach. Da gibt es auch ein ganz innovatives Unternehmen, an dem wir auch beteiligt sind, Madaster, was genau diese Kartografie oder die Erfassung der Rohstoffe durch eine Plattform auch ermöglicht.

00:11:33: Und nicht nur, dass man sagt, welche Rohstoffe sind in diesem Gebäude, sondern sind sie auch rückführbar. Das heißt also wiederverwendbar für andere Baumaßnahmen.

00:11:41: Das heißt Zerlegbar und diese beiden Aspekte muss man beim Urban Mining immer mit beachten.

00:11:47: Damit man eben einzahlt auf die Kreislaufwirtschaft. Also es heißt, Rohstoffe möglichst wiederverwenden, nicht vernichten und möglichst gleichwertig wiederverwenden. Und da haben wir auch ein gutes Beispiel betreuen dürfen, dass Vinzenz Areal in der Stadt Wangen im Allgäu, dort war es leider nicht möglich, die Vorimmobilie weiter zu nutzen, weil einfach die Anforderungen an das Pflegeheim vom Grundriss her von den Zuschnitten her nicht umgesetzt werden konnten im Bestand.

00:12:16: So hat der Bauherr, der Entwickler, für sein Quartier die Widernutzung des Betons, ja, als Prämisse vorgegeben und 15000 Tonnen Beton konnten in die Neubauten wieder überführt werden. Das heißt, wir haben ein ressourcenschonenden Beton verwendet und konnten so die Gesteinskörnungen des alten Betons wiederverwenden und damit nicht Downgraden, sondern auf gleichen Level Beton wiederverwenden, und das ist eine Art Urban Mining.

00:12:47: Ja, wo man eben den Rohstoff seiner Nutzung wieder neu zuführt und über die nächsten 10-100 Jahre weiter verwenden kann.

00:12:54: Wie kann ich mir das jetzt konkret vorstellen, wenn ich jetzt so ein Betonklotz habe, wird der erst einmal kaputt gemacht und irgendwie mit Chemie behandelt, damit man den irgendwie umformen kann. Also ich formulier das jetzt absichtlich mal so ein bisschen naiv, wie nutzt man den denn wieder?

00:13:08: Ja, es sind Aufbereitungsanlagen, die natürlich erstens die Störstoffe auch abnehmen, ja und reduzieren und dann natürlich auch die Körnung entsprechend so aufbereiten, dass man es wie in einer neuen Betonierungsprozess auch weiter verwenden kann.

00:13:23: OK, das heißt, der Beton, der kann wiederverwendet werden, aber es ist schon größerer Aufwand, auch dahin zu kommen.

00:13:28: Ja natürlich. Man muss die Bestandsstruktur zerstören, aufbrechen ja, aber wie das so Verarbeitbar machen, dass man hier für die Tragstruktur, aber in dem Fall war es sogar so, dass man das noch für die Erschütterung oder Schüttungen für den Schallschutz im Außenbereich nutzen konnte und ein dritter Anwendungsfall für diesen Beton den Altbeton bei der Estrich, und das sind wirklich ganz neue Ideen.

00:13:53: Wie man eben Materialien wieder verwenden kann, um eben diesen Kreislauf zu schließen.

00:13:59: Klingt so, als bräuchte man da sehr, sehr viele unterschiedliche Experten, die sich hier so in den spezifischen Bereichen auskennen. Und wenn wir jetzt mal in Neubau denken, dann haben wir mittlerweile ja auch immer mehr KI-Technologieexperten, die da beteiligt sind, weil wir natürlich das Thema Customized Smart Building haben. Das Thema wie kann künstliche Intelligenz eingesetzt werden, um Gebäudeintelligent zu machen? Ist jetzt wo ich mal denke, das ist eher momentan noch in den neuen Gebäuden und wäre ja ein ganz klarer Vorteil im Vergleich zum Sanieren.

00:14:30: Aber gibt's vielleicht was, wo man beides verbinden kann? Kann man revitalisieren, mit neuer Technologie verbinden?

00:14:38: Die Antwort ist klar „Ja“, es gibt auch schon ein Beispiel, das ist die Neckarspinnerei in Wendlingen über 160 Jahre altes Gebäude, denkmalgeschützt, und dort hat der Bauherr, die Bauherrin, die HOS Gruppe, uns beauftragt, das Projekt Booster umzusetzen.

00:14:56: Booster, sein Modellprojekt, welches auf den Prinzipien einer modernen Funktechnologie beruht. Das heißt, es werden Sensoren verbaut innerhalb der Räumlichkeiten, auf der Anlagentechnik.

00:15:09: Und diese erfassen Daten. Diese Daten werden gespeichert auf einer herstellerunabhängigen Cloud. Weil ihr müsst euch vorstellen, viele dieser Technik Systeme sind natürlich von unterschiedlichen Herstellern und die sprechen nicht miteinander und deswegen braucht man diese IOT Umgebung, diese Plattform wo dann die gespeicherten Daten abgelegt werden und dann durch Algorithmen analysiert werden und diese Analyse führt natürlich dazu, die macht man, weil man die Effizienz dieser Anlagen erhöhen möchte.

00:15:40: Das heißt, die Cloud Umgebung spielt allerdings dann die Befehle an die Anlagentechnik wieder zurück. Das heißt dieses System lernt von sich selbst oder sich selbst zu optimieren, im Betrieb. Voraussetzung ist, dass alle Anlagentechnik durch digitalisiert und aufgeschaltet sind auf diese IOT-Plattform und dann wird der Betrieb über den Lebenszyklus optimiert und das schafft man auch im Bestand.

00:16:06: Spricht man in dem Zusammenhang jetzt schon von einer künstlichen Intelligenz?

00:16:09: Die IOT-Plattform und die Analyse und der Algorithmus, Effizienzen herauszubekommen, ist ein Schritt hin zur künstlichen Intelligenz. Ehrlich gesagt kann ich euch nicht erklären, wie dieser Algorithmus funktioniert, das wurde entwickelt von der TU in Dresden zusammen mit der RWTH Aachen und der Uni hier in Stuttgart und beide oder alle 3 Forschungsinstitute werden gefördert vom Bund, es hat wirklich Modellcharakter und ermöglicht die wirklich intelligente Verzahnung der Anlagentechnik im Bestand.

00:16:41: Und das ist ein Riesenpotenzial. Wenn ihr euch vorstellt, wir haben eine relativ geringe Neubauquote, die liegt aktuell bei 0,5% des Gesamtbestandes.

00:16:52: In 50 Jahren werde ihr in Rente geht, wenn ich wahrscheinlich schon lange in Rente bin, dann sehen wir immer noch 75% all dieser Gebäude um uns herum, und da haben wir aber eine Verpflichtung, mit dem Bestand zu arbeiten. Ja, und die aktuelle Gesetzgebung, aber auch die Erwartung der jungen Generation ist es für uns, dem Thema widmen und die bestehenden Strukturen auch nutzen. Insofern ist das Haupttarget, muss unser Haupttarget wirklich der Bestand sein.

00:17:17: Man hat viele Vorteile wie bestehendes Baurecht. Ja, das muss man bei Neubauten erst erwirken und die Entwicklung auf der grünen Wiese gehört ein Stück weit der Vergangenheit an. Also es wird sehr stark darum gehen, in der europäischen Stadt wieder einen Platz zu finden und den Platz, der ist schon gebaut, die Gebäude gibt es schon und sie müssen halt einer neuen Nutzung zugeführt werden.

00:17:40: Ich hab noch eine Frage, die mich interessiert, weil wir mal zum Ende ganz gerne auch so ein bisschen in die Zukunft gucken. Haben wir denn heute schon Fakten wieviel CO2 dort wirklich eingespart oder auch überkompensiert werden kann? Also was sozusagen das Ganze bringt?

00:17:55: Ja, was die Anlagentechnik angeht, dort erwartet man sicher Einsparungen in der Größe von 20%. Ja nur der Betrieb ist ja nur ein Fokus.

00:18:03: Wenn man bestehende Bausubstanz weiternutzt, dann spart man Erstellungsenergie. Ja, und diese graue Energie, so nennt man diese Energien, die in den bestehenden Gebäuden schon drin sind. In der Tragstruktur, die nutzt mehr weiter, die sparen wir quasi ein, weil wir sie nicht brauchen.

00:18:17: Und damit tragen wir natürlich auch dazu bei, dass unser Anteil zur Vermeidung des Klimawandels auch entsprechend eingehalten wird.

00:18:26: Für mich hat das heutige Gespräch schon mal gezeigt, wer zukunftsfähige Gebäude will, muss nicht immer neu bauen. Der schlechte Ruf an den Bestandsimmobilien ist zum Teil einfach auch noch ungerechtfertigt und wir sind bei Drees & Sommer ja davon überzeugt, die Gebäude von morgen stehen schon. Danke Thomas für deine Einblicke heute, wir sind damit auch schon wieder am Ende unserer Folge angekommen. Danke auf Marie Danke liebe Zuhörerinnen, Tschüss und bis zur nächsten Folge von BlueWaves, dem Podcast für die Bau und Immobilienwelt von Drees & Sommer.